對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,工業(yè)地產(chǎn)不僅蘊(yùn)藏著新的利潤(rùn)空間,也將使其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至宏觀經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上,發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,贏得更大更廣闊的空間。

1、工業(yè)地價(jià)回歸真實(shí)
政策逐步要求工業(yè)用地必須實(shí)行招、拍、掛,后來(lái)又對(duì)工業(yè)用地實(shí)施最低限價(jià)政策,國(guó)家還回收了省級(jí)以下政府的土地審批權(quán)。2013年1月,國(guó)土資源部表示,將針對(duì)供地規(guī)劃和存量龐大的工業(yè)用地,推進(jìn)工業(yè)用地出讓彈性年期和租賃制,探索存量工業(yè)用地退出機(jī)制。2013年下半年,針對(duì)土地供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策相繼出臺(tái)。這使工業(yè)用地出讓逐漸走向市場(chǎng)化,使土地價(jià)格能夠真正反映市場(chǎng)供求關(guān)系,回歸到真實(shí)價(jià)值。
2、操作方式趨向產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期持有
國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)將成大勢(shì),這引發(fā)操作模式不斷創(chuàng)新,操作模式可以分為兩種。
(1)定制開(kāi)發(fā)。根據(jù)客戶需求定制廠房標(biāo)準(zhǔn),反租給客戶。
(2)帶租收購(gòu)。收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品
這兩種模式共同點(diǎn)是: ①長(zhǎng)期持有物業(yè); 2待價(jià)而沽等待上市;③通過(guò)房地產(chǎn)基金(REITs)包裝上市,融到大筆資金。
3、工業(yè)地產(chǎn)將在更多城市得到發(fā)展
由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成,工業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大,更多城市將得到工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)特征:
(1)工業(yè)地產(chǎn)部分向二線城市轉(zhuǎn)移
一線城市土地價(jià)格與勞動(dòng)力成本上升很快,一些跨國(guó)企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地從北京、上海等一線城市撤出,而只保留區(qū)域總部、研發(fā)中心這樣占地少、勞動(dòng)力要求精簡(jiǎn)的機(jī)構(gòu),同時(shí)將占地面積大、普通勞動(dòng)力需要量高的生產(chǎn)基地轉(zhuǎn)移至二線城市。
(2)國(guó)內(nèi)六大區(qū)域成為跨國(guó)企業(yè)工業(yè)投產(chǎn)熱點(diǎn)
國(guó)內(nèi)六大區(qū)域開(kāi)始成為各跨國(guó)企業(yè)工業(yè)選址熱點(diǎn),包括:①以天津、青島為代表的環(huán)渤海地區(qū);②以蘇州、杭州為代表的大長(zhǎng)三角地區(qū);③以深圳、廈門為代表的華南地區(qū);④以成都、重慶、西安為代表的西南地區(qū);⑤以大連、沈陽(yáng)、哈爾濱為代表的東北地區(qū);⑥以武漢、長(zhǎng)沙、鄭州為代表的中部地區(qū)。

4、工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)
在國(guó)內(nèi)一些城市,為適應(yīng)發(fā)展需要,政府在土地供應(yīng)中已采取了研發(fā)用地、科研用地等新的土地形態(tài)。這些土地雖然仍保持著工業(yè)用地的部分外在特點(diǎn),但承載的產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵已出現(xiàn)根本變化。表現(xiàn)為兩個(gè)特征:
(1)形成綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)
從現(xiàn)實(shí)意義講,工業(yè)用地需要升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要,符合產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃要求的產(chǎn)業(yè)用地。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)包括:城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點(diǎn),并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。
(2)打造產(chǎn)業(yè)型新城
開(kāi)發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要,部分開(kāi)發(fā)區(qū)正在升為產(chǎn)業(yè)型新城,為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。
開(kāi)發(fā)區(qū)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地、引進(jìn)外資和產(chǎn)業(yè)升級(jí)等色,在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決就業(yè)的同時(shí),聚集大量的人流、物流、信息流、金流。適時(shí)發(fā)展居住和其他各種城市功能,走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)趨勢(shì)。
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