國內產業地產的誕生和興起，是產業園區、工業地產長期發展，以及文化創意園區迅猛崛起的綜合結果，更是住宅地產、商業地產尋求逆勢轉型、行業細分與產業提升的必然產物。
早年以提供標準化廠房和定制化廠房為核心的工業地產，以及以制造業為主的產業園區，都面臨著建筑規劃和商業配套過于簡單，企業業態較為單一，相對缺乏生態化、持續性發展空間與發展前景的問題。
當下的產業地產以區域發展和產業規劃布局為依托，以高成長產業聚集為核心，融匯科研生產、商務辦公、餐飲住行、文化休閑等綜合功能，建設和提供全方位、系統化的產業生態環境和公共服務平臺，有效地引進目標企業和服務于企業，滿足企業一體化需求，形成相互依存、相互助益的具有強烈都市意向的高效產業綜合體。
一、何謂產業地產？
簡單說，產業地產就是升級換代版的工業地產。上世紀70年代末，深圳蛇口工業園的建立正式拉開了國內工業地產的序幕。隨著改革開發進程的加速，工業地產開始延伸、擴展、細化成為各種各樣的產業園、產業集聚區，產業地產也應運而生。
區別于以往的工業地產，產業地產作為一種將地產、產業、城市三方面的發展有機結合、相互促進的商業模式，在提升城市的產業價值和產業能力、促進產業升級、聚集人口與資本、調整城市經濟結構等方面具有獨特功能。
二、產業地產——工業地產的升級版
產業地產具有商業地產的一些特性，但又自成一派。產業地產主營的不是公寓、商鋪、酒店和綜合商業中心，因此并不以好地段的自然輻射效應為決定因素，也不仰仗于一時的市場火爆。而是一個周期較長、內容多元的系統工程，需要依托相對低廉的土地成本和區域的優勢產業基礎，通過政府產業政策的引導和園區公共平臺的服務，吸引聚集創新創意型的新興產業企業，形成新的經濟中心和城市副中心。
產業地產針對的區域經濟與目標產業，打造軟硬一體的產業聚集平臺，營造創新創業的發展環境。產業地產一方面建設企業生產作業、商務辦公所需的綜合性物理載體與配套設施，另一方面搭建企業創業成長所需的、具有化學效應的系統化公共服務平臺。產業地產是工業地產的升級版。
企業為什么入駐你的產業園區?你能給企業的發展帶來什么?這是每一個產業地產開發企業都需要回答的問題。
辦公環境優雅、車位充足、政府扶持、稅收減免，這是出現在產業地產項目銷售人員口中頻率最高的詞匯。可事實上，對于一個產業園區來說，政策以及資金的扶持并非是企業選擇入駐的關鍵因素，更重要的是園區要為企業配備長期發展的動力源泉，而這也恰恰是產業地產運營的價值所在。
無論是武漢光谷產業園還是深圳天安數碼城，其獲得成功的奧義大抵如此。不是將企業定義為單純的建造商，而是將重點放在后期的運營和服務。
與當地政府共同打造區域的中小企業孵化器，聯合政府在產業園區中設置小企業辦公的政務大廳。同時，針對企業在發展中遇到的資金問題、法律問題、企業培訓等問題引進了相關服務機構。舉例說，對于眾多成長中的企業而言，資金需求是擺在首位的。因此，在資金方面，產業園內引進風投，扶持初創型企業以及中小成長型企業的發展等，為入駐企業提供全方位的幫助。
另外，產業園區還將為企業提供公寓、餐飲、商業、文化、休閑等一站式服務，企業足不出園，就能完成所有生活及社會活動，極大方便和豐富員工的生活。
簡單說，產業地產未來的發展，應該是產業地產綜合體，未來的模式是地產、產業、金融三駕馬車缺一不可。
三、產業地產=產業+地產，缺一不可
產業地產包含產業和地產兩個層面的內容，那么，這兩個層面孰重孰輕?明確兩者之間的輕重、主次非常重要，因為這關系產業地產項目的經營模式，關系項目開發商、運營商的生存狀態。
1、物業管理
配套有寫字樓與商業設施的物業管理，也包括特殊工業物業的管理。
2、建筑設計
建設寫字樓或工業廠房及其配套設施，建筑須具備特定標準。
3、產業環境
營造規劃產業的發展環境，包括軟件方面的公共政策和產業扶植政策等，硬件方面的行業設施配套，以及學校、幼兒園、醫院、書店、公共交通等社區配套和文化娛樂配套設施。
4、商業配套
局部區域內建設和引進餐飲、會議、住宿、購物(便利店)、銀行、健身中心等商業配套設施，尤其是適合規劃產業人群的商務配套設施和服務機構。
5、專業服務
針對規劃產業的入駐企業建立系統全面的公共服務體系，開展針對性的公共服務和增值服務。
6、產業招商
針對規劃的產業鏈而展開的專業招商，已不再是單純售樓和商業服務店鋪的招商。
四、產業為核，地產為殼
產業地產是地產與產業的有機融合，追求的是入駐企業在園區內形成產業集聚的放大效應。在產業與地產合縱連橫的演繹過程中，一個成熟的且有遠大目標的產業地產商，應該做到產業與地產并重，且重在產業;開發與運營并重，且重在運營;短期與長期并重，且重在長期。
追求者眾，讓產業地產一下子沖入最強的“風口”，按照雷軍的“飛豬理論”，產業地產可謂“錢途”無量。但需要注意的是，有“風口”也有“浪尖”，在風口的時候能飛，在浪尖的時候也能被沖到海底。
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